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Consejos prácticos a la hora de comprar una vivienda.

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Tanto para la compra de viviendas de promoción pública como las de libre promoción existen una serie de pasos que deberíamos seguir para tomar una de las decisiones más importantes de nuestra vida y a la vez conseguir la que se adapte mejor a nuestras necesidades:

1º.- LA SITUACIÓN

La vamos a elegir en función a ciertas necesidades como pueden ser: familiares cercanos, buena comunicación, cercanía al lugar de trabajo, precio de las viviendas en la zona, pero también no haya que olvidar que influyen, a veces demasiado, los comentarios de los demás sobre nuestra opinión personal.

Por tanto le recomiendo que analice objetivamente los siguientes factores:

Servicios en la zona: Comercios, escuelas, servicios sanitarios, espacios de recreo y deporte …
Los desplazamientos: Si hay transporte público cerca, distancia del trabajo, facilidad de aparcamiento.
Orientación: Comprobar si dispone de una buena iluminación natural, cuántas habitaciones tienen ventanas exteriores.
Cambios y mejoras: No debe olvidar añadir al precio de la vivienda el coste de las reformas o mejoras que usted haría.

Una vez pensada la zona, conviene darse un paseo por ella para conocerla, tanto durante el día como durante la noche, tanto durante los días laborales como durante el fin de semana, ya que una zona que pueda parecer muy tranquila, puede convertirse en un lugar ruidoso durante la noche o el fin de semana.

2º.- LA SUPERFICIE

El precio de la vivienda es proporcional a su superficie. Debe tener en cuenta que esta superficie puede expresarse de diferentes formas:

Superficie útil

Es la suma de las superficies de todos los espacios de la vivienda sin incluir el grosor de las paredes. Normalmente, la superficie interior de la casa y de los balcones, la de azoteas y patios se indican por separado.

Superficie construida

Es la suma de la superficie útil más el grosor de las paredes y, a veces, la de patios y conductos de ventilación.

La superficie determinará el número de habitaciones y baños de los que dispondremos, y no se deje engañar pues un piso de 90m2 con cuatro habitaciones y 2 baños supone que la cocina y el comedor estará en alguna de ellas.

3º.- CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN

Convendrá siempre comprobar los niveles de seguridad, solidez y calidad de la construcción de la vivienda.

Estructura: Debemos valorar ciertos aspectos como los defectos en la estructura o en los cimientos, que generalmente se detectan con la aparición de grietas y humedades, sin embargo, normalmente, no se podrán comprobar hasta pasado un cierto tiempo desde la construcción del edificio.

El nivel de los acabados: Compruebe si los acabados son como usted desea. Pintura, baldosas, parqué, molduras, etc. No olvide comprobar su calidad y colocación.

Las aperturas hacia el exterior: Las puertas y ventanas deben proporcionar luz, ventilación, vista y paso, un buen aislamiento térmico y acústico, además de evitar la entrada de agua.

Debemos asegurarnos del aislamiento de la vivienda respecto a la temperatura exterior.

El agua: Todos los grifos deben funcionar correctamente, han de poder abrirse simultáneamente sin que se pierda demasiado caudal de agua.

El gas: Qué tipo de gas utiliza la vivienda : natural, ciudad o butano. Comprobar que la instalación se encuentra en buen estado.

La electricidad: Asegúrese de que todas las tomas de corriente tengan toma de tierra.

La calefacción: Qué sistema de calefacción tiene la vivienda: eléctrico, radiadores de gas, de aire caliente, etc..Si es central o individual.

4º.- COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Todos los edificios que se dividen en diferentes pisos de diferentes propietarios se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal y tienen la obligación de constituir Junta, de la que uno de lo propietarios deberá ser el presidente.

Además de lo previsto en la ley, la comunidad de propietarios se rige por lo que disponen sus estatutos por lo que siempre deberán pedirse.

Con carácter potestativo las comunidades para regular los detalles de la convivencia y el adecuado uso de los servicios y elementos comunes, podrán aprobar sus propias normas de régimen interior, con lo cual usted puede verse sometido a toda una serie de exigencias que por el mero hecho de convertirse en propietario las asume.

OBLIGACIONES DEL PROMOTOR

El promotor habitual tendrá a disposición del público una serie de datos y documentos, entre otros:

.- Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
.- Planos de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, descripción de ésta, con expresión de superficie útil del edificio, de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra incendios, etc…
.- Datos del Registro de la Propiedad.
.- Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas.
.- Estatutos de la Comunidad.
.- Precio total de venta y forma de pago y si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma.
.- Forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar expresa y claramente que el consumidor no soportará los gastos previos que por ley corresponden al vendedor.

No hay que olvidar:
* El comprador tiene derecho a exigir el otorgamiento de escritura pública y a la elección de notario.

* El vendedor queda vinculado a los datos que ofrece a través de la publicidad, aunque no figuren en el contrato.

* Los gastos previos a la adquisición (que, según la ley, corresponden al vendedor) no pueden pasar a la responsabilidad del comprador.

Siempre, la empresa inmobiliaria o urbanizadora presenta a sus clientes un modelo de contrato estandarizado, homogéneo y redactado por sus asesores jurídicos, con el fin de que el comprador acepte unas condiciones predeterminadas.

Analice las cláusulas del contrato, sin olvidar las que explican quién deberá hacerse cargo de los gastos y de los impuestos derivados de la compra.

En el caso que considere que no ha sido bien informado, solicite el asesoramiento de un abogado.

VENTA POR UN PARTICULAR

En caso de que el vendedor sea un particular no estará obligado a facilitarle la información que hemos visto anteriormente, por lo que será usted quien deberá solicitarle la documentación o buscarla y especialmente:
1. Comprobar que el vendedor es el auténtico propietario.

La forma más fiable de acreditar la propiedad es acudir a la inscripción en el registro de la propiedad. Para obtener esta información hay que solicitar los datos de la inscripción de la finca que están en la escritura de propiedad en un apartado que suele decir “INSCRIPCION”, donde se dice a cual registro de la propiedad hay que acudir y número de tomo, libro, folio y, lo más importante, el número de finca.

Con esos datos se acude a dicho registro de la propiedad y se solicita una nota simple, que el registrador debe dar en menos de 48 horas. En dicha nota hay que comprobar que el o los vendedores tienen inscrita la finca a su favor.

Una vez comprobado hay que tener en cuenta que, en caso de que el vendedor este casado y su régimen sea el de gananciales o regímenes forales de comunidad, se requiere que la venta sea otorgada con el consentimiento de ambos cónyuges si la finca la compraron cuando ya estaban casados. A modo orientativo, los mallorquines salvo que se haya pactado lo contrario tenemos régimen se separación de bienes, por lo que no se precisa consentimiento del cónyuge salvo que la vivienda sea el domicilio habitual del vendedor y su familia por lo que deben de firmar ambos cónyuges.

2. Comprobar que el inmueble esté libre de cargas y al corriente de impuestos.

La información sobre el estado de cargas de la finca puede obtenerse de la misma nota simple que ya hemos solicitado en el registro de la propiedad en la que se indicará si la finca tiene algún gravamen (hipoteca, etc).

Además asegurarse que la finca o inmueble está al día en los gastos de contribución, solicitando al vendedor los dos últimos recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Si no es posible, se puede acudir al ayuntamiento donde radique el inmueble y solicitar allí la información. Este trámite es gratuito y su tiempo depende de la agilidad del propio ayuntamiento, agilizando mucho si podemos facilitar el número de referencia catastral que viene en cualquier recibo anterior.

3 .- Comprobar que está al día en los gastos de comunidad y que las normas de la comunidad de propietarios son acordes a sus intereses.

Para ello deberá solicitar :

– Copia de los estatutos de la comunidad y de las normas de régimen interior, en el caso que existan.

– Certificado de la comunidad de propietarios, acreditando que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad. ( Al tratarse de un particular y no un organismo público, el responsable o presidente no está obligado a dar dicha información o remitirle a un administrador. Si no conseguimos averiguar si el inmueble está al día, lo máximo que se puede pedir, por parte de la comunidad, al nuevo propietario es una anualidad de los gastos y la parte vencida de la anualidad correspondiente.)

De todos modos recomiendo que se incluya una cláusula en la escritura de compraventa por la que el vendedor declara expresamente que transmite el inmueble libre de toda carga o gravamen, así como que se encuentra al corriente del recibo del IBI, otros impuestos, tasas,…. Conseguimos así una garantía adicional en caso de incumplimiento de lo declarado por el vendedor, ya que nos permitiría el ejercicio de acciones legales de carácter penal por falsedad en documento público.
4.- Comprobar que el inmueble no está alquilado. Si tuviese un inquilino, este tendría derecho para comprar la finca antes que el usted, por lo que se denomina el derecho de adquisición preferente del arrendatario.
¿Cómo se garantiza la legalidad de la construcción?

Toda construcción debe tener licencia de obras y una vez finalizada es preciso el certificado de final de obra del técnico acreditativo de la realización del proyecto aprobado por el Ayuntamiento.

La cédula de habitabilidad garantiza las condiciones de habitabilidad de las viviendas así como que la administración ha desplegado, o en todo caso puede ejercitar, todo un elenco de facultades de inspección, comprobación y control, tanto en orden al otorgamiento de la cédula de habitabilidad, (como documento acreditativo de la aptitud legal de la edificación para ser destinada a morada humana), como en orden a verificar que tales condiciones persisten luego de otorgada ésta.

En todo caso los Ayuntamientos están obligados a proporcionar por escrito información de los expedientes de infracción urbanística que un inmueble tenga abiertos, su situación en el planeamiento general así como si las licencias se hallan suspendidas temporalmente.
De todos modos por ley, los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto objeto de la misma.

GASTOS DE COMPRAVENTA

La compra de la vivienda le generará como mínimo los siguientes gastos:

1) Gastos de notario y gestoría.

2) Registro de la propiedad.

3) En caso de compra de vivienda de segunda mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) Dicho impuesto es varía según la comunidad autónoma, siendo la media en España del 8% del precio de la compraventa, sin embargo en Illes Balears, el precio del ITP varía según cual sea el precio de la compraventa desde el 8% (ventas de hasta 400.000 euros) al 11% (ventas de más de un millón de euros).
En caso de compra de vivienda nueva debe abonarse el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). “La vivienda nueva es la que se compra directamente al promotor o que hayan pasado menos de dos años desde su finalización”, en este caso —y si no está incluido—, el IVA a abonar es el equivalente al 10% del precio de la vivienda —hasta 2013 era el 4%—. Además, hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), un impuesto autonómico cuyo importe varía en función de la Comunidad donde esté ubicada la vivienda y oscila entre un 0,5% y un 1,5% del valor de la compraventa —aunque existan bonificaciones al cumplir con determinados requisitos—. En Illes Balears el IAJD asciende a 1,2%.

Todos los impuestos se liquidan sobre el precio de compraventa que se fija en la escritura.

4) Además con la compra debe liquidarse el impuesto municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía), generalmente a cargo del vendedor.
Es un impuesto que liquida cada Ayuntamiento y que ha de pagar el propietario que vende su vivienda, se determina por el área técnica del ayuntamiento, teniendo en cuenta el tiempo transcurrido, el valor teórico de adquisición y de venta y un coeficiente corrector. El valor teórico viene dado por el mismo Ayuntamiento, por lo que es el único impuesto que no depende del valor declarado de compraventa.

5) Finalmente, con periodicidad anual, se paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Los gastos que debe asumir el vendedor son los de Notaría y levantamiento de las cargas y gravámenes, hipotecas y recibos pendientes de contribución y la plusvalía.

Además debe tener en cuenta que la declaración de la Renta correspondiente al año de la venta deberá computar como ingreso la diferencia entre el precio de compra-adquisición del inmueble y el precio de venta.
Los gastos de plusvalía corren por cuenta del vendedor, si bien:

A.- Cuando un particular vende a otro particular, se puede pactar lo que sea respecto a estos gastos. Pero este acto no afecta al ayuntamiento que cobra el impuesto, por lo que este reclamará el pago al vendedor. Si se hubiera pactado que el comprador pagaba dicho impuesto y no lo hace, el ayuntamiento sólo reclamará al vendedor.

B.- Si el vendedor es una empresa promotora y el comprador un particular, no se puede pactar que los gastos de plusvalía los pague el comprador, dado que dicho pacto se opone a la Ley General de Protección y Defensa de los Consumidores y Usuarios, que declara nulo todo pacto que repercuta en los consumidores gastos que por ley corresponde a las empresas. Si el contrato especifica una cláusula de este tipo podría anularse.

Si además se solicita una hipoteca se tienen que tener en cuenta los siguientes gastos:

Gastos de Tasación: Valoración que hace de la vivienda un perito independiente de la entidad bancaria.

Verificación Registral: Comprobación de si existen cargas sobre la vivienda a hipotecar.

Comisión de apertura: Es un porcentaje sobre el importe del Préstamo y que la entidad financiera sólo cobra una vez al inicio de la operación.

Comisión de subrogación: Se produce cuando la persona que adquiera la vivienda asume la hipoteca que la grava, convirtiéndose en el titular del préstamo.

Además la hipoteca crea por si misma unos gastos de Notaría, debe liquidar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y Gastos de Inscripción en el Registro de la Propiedad.

Por último debe tenerse en cuenta que el valor declarado de compraventa puede ser revisado por la agencia tributaria tanto autonómica como estatal

De todos modos si tiene dudas sobre la legalidad de la transacción o considera que no se respetan sus derechos no dude en consultar a un abogado la falta de información le puede salir muy cara.